中恒信研究 刘鹏律师：农村宅基地常见法律问题全解

　　宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，在地类管理上属于（集体）建设用地。一般只有具备村集体成员资格的村民才有资格报建宅基地，且农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。北京中恒信律师事务所刘鹏律师从法律及实际运用方面梳理整合了农村宅基地常见法律问题，建议收藏。

　　一、农村“一户多宅”，应如何认定？

　　根据我国《土地管理法》第六十二条的规定，农村村民一户只能拥有一处住宅，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。我省宅基地最大面积标准是不超过264平方米。

　　由于我国人口众多，土地资源稀缺，我国关于农村宅基地的法律是，坚持“一户一宅”的法律制度，不允许“一户多宅”。因此，一户多宅一般是不允许的，也是不合法的；常见类型，比如：不符合正常分户的一户多宅；建新未拆旧的一户多宅；通过骗取审批手续建造的一户多宅；没有任何审批手续的违法建设等。

　　但是，有例外情况，比如，通过合法继承房屋取得的宅基地使用权、本村村民通过合法买卖多出来的房屋，通过与父母分户新建的房屋，虽然是一户多宅情形，但是具有合法事由，不算违法情形。

　　二、村集体如何依法收回宅基地使用权？

　　1.首先符合法定条件

　　（1）不符合法律规定或没有合法事由的一户多宅；（2）户口已迁出且不居住的宅基地；（3）集体供养的五保户死亡后腾出的宅基地；（4）非法占据的宅基地。

　　2.收回的法定程序根据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等法律规定，村委会对不符合一户一宅情形的宅基地有权收回，因为村委会对宅基地具有所有权，村民仅有宅基地使用权。收回的程序，一般是村委会进行调查核实，召开村民代表大会，呈报国土资源部门审核，再经县级人民政府批准。

　　三、祖孙三代均已不在本村生活或外嫁女的情形，村集体如何收回宅基地？1.首先，应解决户口问题，清理户口，以便准确确定“家庭户”的问题。

　　2.其次，要排除合法继承房屋的问题，以便准确界定宅基地是否合法使用问题。但是注意的是，房屋继承人对宅基地上房屋只能有使用权，没有修缮权，房屋倒塌后，不能再重建。

　　3.针对外嫁女问题，可以先征求其婆家村居的态度，看婆家村集体是否承认其为村集体组织成员。

　　4.针对祖孙三代不在本村生活居住的问题，已在外地生活的孙辈们来主张权利，主要看房屋是否倒塌，是否有合法继承关系存在，是否还是本村集体组织成员。